渔村楼评
最接地气的豪宅投资与观察
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每到五月，深圳就迎来了最好天气的季节。最近深圳天气好的爆表，蓝天白云就不说了，时不时还有满天红的无敌晚霞，让深圳人幸福感也爆表，这样迎接传闻已久的粤港澳大湾区大礼包也挺好。
三价合一新政已经将近两个月，如我之前的预判，楼市成交量被直接打趴之后，价格依然坚挺，虽说最近天气炎热，但是目前看房量已在逐渐回升，而且随着几个片区标志性新盘入市的脚步越来越近，还未冷却太久的楼市怕又是按捺不住了。
深圳今年会开卖的最贵的一个顶豪新盘---位于蛇口的双玺时光道，最近也重新开放了2栋和3栋样板间，据现场销售介绍，近期应该会开盘。
之前后台不少朋友问双玺，今天我们就聊聊双玺。
双玺整个项目，走入大家视线是在10年开始招商投入600亿海上世界整体改造，10-13年伍兹公寓销售完毕之后，14年年中双玺一期洋房10w均价入市，基本被疯抢一空，在14年930楼市政策逆转的前夜，也算是奇迹。
双玺一期洋房施工建设图。
10w的单价在当时绝对是天价，当时深圳湾最贵的三湘海尚一本证单价也才5-6w，高赠送的湾区新盘曦湾天馥开盘也才7w。
整个双玺地块处于海上世界商圈的核心位置，因蛇口地域位置特点，一直远离深圳其他城市主中心，当然蛇口独特的人居氛围，在老蛇口以及诸多深圳人心中还是颇有号召力的。
望海路是双玺连接外区的唯一路径，目前双向四车道的交通经常会有不少拥堵，相信3-5年之后望海路成功修好下沉隧道之后片区交通会改善不少，远期的太子湾片区、邮轮母港建设以及前海赤湾片区建成以后，片区价值应该会再次提升。
教育配套为育才太子湾学校，是育才兼并的原来的港湾小学，虽说现在也有育才的名校招牌，但是双玺的名校概念一直不是主打。
这几个基本面就隐含了双玺与紧邻的深圳湾片区价格差距的一些原因，这里暂不展开。
双玺一期的洋房产品上有其稀缺性，六栋总层高六层的小高层，密度低，得房率较高，220平的大三房，前后大阳台+无敌海景，定位为奢享型的顶豪产品。
220平大三房的设计，肯定不是定位一般家里人口多的实用改善型产品，而是年龄至少40+甚至50+，家里人口不多的社会高收入阶层，注重生活品质，也不需要太多房间。
这样的顶豪产品，算是当时住宅产品消费升级的代表之作，因为总套数不多，加上招商在蛇口的金字招牌，被很多老蛇口消化掉，完全在意料之中。
我相信双玺一期的很多购买者都应该是招商的铁粉、老业主，家里小孩大了之后，原来的老房子需要升级换代，不需要三代同堂，也不需要太多房间，豪华大尺度的大三房就足够了。
任何硬币都有其正反面。双玺一期洋房逼格是高，尺度也大，但是过于狭窄的定位，在富裕阶层全面二胎甚至三胎的这两年，对于绝大多数需要换房改善的家庭来说，房间数明显不够用，所以一期洋房目前的市场价位也较为一般。
14年就10w的起步价，到今天，涨幅远算不上令人满意。
同样定位为顶豪的二期海之门，两栋51层高的双子塔地标式设计，15--16年以10—12w左右的均价入市。
双玺海之门顶豪宣传声势浩大，过去两年，只要提及深圳市面上的顶豪产品，肯定少不了蛇口的双玺。几乎与深圳湾1号、悦府齐名，可是单价却相差甚远。
虽说拥有永久无敌海景，两种300+的最大平面户型尺度也足够，大堂、会所逼格也够高，去年年底也已入伙，现在的二手市场表现只能用一般来形容。
究其原因，最大的问题，我认为在于其户型设计。
塔楼，就是最大败笔。
也许是为了成就两栋超高层住宅双子塔，所以最后只能采用塔楼设计。不是深圳住宅市场普遍喜欢的通透板楼，市场的认可度就没那么高。
除了335的01户型和328平的02户型朝东南或者西南，其他03/05/06户型不是朝北就是朝东，或者朝西，这可是200多的大户型啊，可以理解朝北设计的初衷是有海上世界的城市综合体景观。
但是现在让花3000w+的土豪，去买一个不朝南不通透的塔楼，顶豪双玺的title说出去是有面子，考虑到实际的居住体验，我相信土豪们也不一定那么爽快的下手。
可能是国际顶级设计师真心不懂深圳土豪对户型朝向的执念吧。
这就是海之门最大的问题，目前的二手市场表现也说明了一切。
1
400平超大平面，
景观比朝向更重要？
16年下半年，双玺三期时光道正式开始以招商“立足未来的智能化第五代豪宅”身份面世，尺度格局也进一步提升至400平的大平面，非常好的适应了深圳主流的超大平面豪宅趋势。
12w左右的均价，5000w的套均总价，对于盛产土豪的深圳来说，都不在话下，销售依然火爆，去年已经售罄。
可能是吸取了二期海之门的设计经验和市场反馈，时光道的户型设计提升了不少。
三期时光道逼格满满的大堂。
1栋为东西两套400平大平面对称设计，东边户型为主阳台朝东看蛇口渔港海景和深圳湾大桥。
西边户型为主阳台朝西看海上世界和大南山，两个户型的主卧和客厅南边凸窗均可朝南看游艇码头和邮轮母港。
时光道东南边就是海之门，南边很大角度的一部分景观都被海之门全部遮挡。所以景观的主要卖点只能是东西两面。
一般来说，同楼层的两种户型对称设计，东端头一般会比西端头贵。可时光道的定价挑战了这种传统认知。
1栋和2栋同楼层，西比东总价基本都贵200w左右。很明显，开发商认为西边的景观价值好过东边。从观感上确实如此，西边的海上世界、邮轮母港确实比东边的南海玫瑰园以及远处的蛇口渔港半岛城邦好看，而且视野更为开阔，不会有东边户型与相邻栋数的对视问题。
但是西边400平户型可是客厅主阳台朝西，会有严重的西晒，想必设计师开发商都认为深圳土豪已经跟国际接轨，只要景观，不惧西晒了？
一手新房我相信肯定都可以卖得掉，但是以后的二手市场能否认可？我们只能拭目以待。
当然要是天天都有这几天这样的美丽的夕阳和晚霞肯定会很美啦。
2
420平极致大平面楼王，
深圳住宅平面之王
2栋是整个时光道的楼王，为1栋户型的提升版，基本朝向格局大体一致，细节处做了不少改进。
面积提升至420平，大5房+1房，四套房设计，增加了多功能储物间设计，中西厨分离，与餐厅衔接更加紧密顺畅，工人房操作间格局设置更加合理，11m X 2m的主阳台也更为霸气，堪称大平面的极致。
420平西边户型的客厅格局和视野。
420平户型颇为实用的多功能储物间设计。
可能是因为面积太大、需要设计的房间数和功能太多，又得照顾北面海上世界景观的原因，户型本身没有做成通透型，但是尺度和气场绝对足够，算是目前深圳市面上最大面积的大平面住宅，平面之王。
3
颇有性价比的368平五房。
3栋的户型更加丰富一些，368平五房，287平四房，205平四房。
368户型就是2栋420东边户型的缩小版，长10m的主阳台朝东看蛇口渔港和深圳湾大桥景观，去掉了客厅的南边景观，只有主卧保有东边和南边邮轮母港景观。
21平米超大衣帽间，非常霸气实用，还带南边小阳台。主卧除了书房空间需要与卧室稍作区分隔离之外，这个大主卧套房堪称完美，绝对不输2栋420的主卧。
次卧也带一个小阳台，加上客厅主阳台和主卧衣帽间小阳台，368这个户型总共有三个阳台，非常不错。
厨房中西厨并未分离，大型岛台非常实用。
客厅除了主沙发区域之外，还有一个额外一个多功能品酒小憩空间，设立了额外的一个会客小憩功能区，非常不错。
因户型本身并非通透设计，所以一个公卫和工人房都是暗房，有点遗憾。
如果说2栋的420户型的是几乎完美的别墅级大平面，368的这个5房大平面，除了不通透，总体功能格局也堪称全面，同样楼层总价会比420低小1000w，也算是很有性价比了。
4
287平的鸡肋四房。
与1、2栋一样， 西边的287户型，单价也比东边的368户型贵。虽说总面积也有287平，放在其他豪宅楼盘，早就是楼王了，但生在时光道，大哥们都是3-400平的，287平就只能是小弟了。
7.4m长的主阳台朝西，拥有西边海上世界和南边邮轮母港海景，主卧大凸窗朝南，书房在主卧套房之外，面积略小，外带一个小阳台，景观不错。
另外两间房与客厅主阳台一样朝西，以后的西晒不可避免。
客餐厅开间一共7.4m，进深6.5m，差不多是一个正方形格局，餐桌、沙发全部摆放之后肯定会有点局促，都287平的大平面了，尺度不应如此。
5
205平朝北的四房，谁会买？
3栋平面结构上，去掉东面的368户型，和西南角的287户型，就只剩西北角的205户型了，也是本次发售的最小户型。
7.6m长的主阳台朝北，除了主卧拥有北面和西面两面景观之外，另外两间卧室一间朝北、一间朝西，还有一间小房间是暗房，公卫和一间另外一个次卫也都是暗房。
200平的大小，在时光道只能是小户型，所以户型朝向均为最差，预计2-3000w的价位，有点想不到最后会卖给谁。
6
你所有的纠结，
最后价格都会替你解开。
14年之前深圳开发商非常流行的偷面积玩赠送路数，这两年基本已经销声匿迹，时光道也基本没有赠送，在得天独厚的山海城多维景观之间不断平衡之后，虽说也有一定瑕疵，但是总体上，这次时光道的超大户型比海之门也算是改进了不少。
受备案价限制，传言开盘都传了一年多，相信这次是真的要来了。政府严格限价的今天，相信时光道的最终价格一定的会有惊喜，能买到一定就是赚到。
至于赚了这一波新房限价利差之后，那就得看真功夫了。
不过不同户型之间品质、差异也还不小，2-3000w的选择跟4-6000w的选择过几年带来的结果肯定不同，因为本质上，这是两个不同层级人群的选择。
时光萃取，如玺珍藏。
致敬世界的领袖。
就算你是老蛇口、招商铁粉，也得好好擦亮眼。
沧海
2018-05-21
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