定位不宜过高
三、四线城市的商业地产定位，要切合实际，不能一门心思搞“高端、大气、上档次”，脱离当地实际的消费水平。
对于拿地前，地产商和前期策划团队给项目提出一个当地最高的市场定位，给到政府是可以。但是在实际项目操作中要切合实际，接地气。
三、四线城市经济有很大发展，但是相较于一二线城市居民还是有一定差距。
商业这一块定位过高，脱离实际消费群体，招商不易成功，缺乏消费，留不住高端品牌。
即使是定位于区域性的商业体，也必须先吸引到本市、本县的基本客流，否则就是无本之木，无源之水。
规模不宜过大
现在的商业综合体购物中心层出不穷，一个体量比一个大，都想以大取胜，以大吃小。没有考虑的当地市场承载力有多大。
考虑商业地产规模大小，不仅要看自己，看未来，还要看现在，看别人，要做扎实的市场调研和务实的规划，不要过分超前。
从经验看，县城里10000-15000平米的的单体购物中心生意是比较好的，考虑到未来发展，也不要超过20000平米。地级市20000-30000平米的单体购物中心比较合适。再大就没有人气了，消费力和消费习惯也支撑不住。
招商方式要非常灵活
按照大城市商业地产招商的模式，先招主力百货和超市，然后次主力店，再是招小商户。但是大城市的主力百货在一二线城市做惯了，他的顾客群、经营理念、推广手法和三、四线城市的实践、习惯是不一样的。真正经营效果实际上是一个未知数，而且是客大欺店，对于商业体其实是很有风险的。
现在的商业体内，小商户往往是支付租金的主力。三四线城市，应当以本土招商为主，外埠招商为辅。
在做商业规划布局的时候，确定黄金商铺的分割比例，对于给小商户保证较多的黄金商铺，可以大小商户同时招，甚至先招小商户。
因为这样大的一个规模的购物中心自身就是很好的招牌，加上当地人对于大牌商户不够敏感，所以依靠自身的规模，加强宣传和包装，就完全可以树立自身的品牌。这一点恰恰是是大城市综合体所不具备的优势。
小城市属于亲情社会，开发商的数量少，类似项目少，口碑容易传播，如果这个开发商之前有比较成功住宅或者其他项目投资，那么他本身的口碑就是吸引小商户的信誉保证。
而小城市商业的原始特点，本身就是由众多小商户构成的。小商户往往比大商户资源少，平时受重视度少，所以更渴望一个大的平台，只要是宣传到位，政策合理，小商户完全可以比大商户先签约。
开发商预期不可过高，尤其对于前期入驻的小商户，应当给予一至两年相对优惠的扶植政策。以鼓励小商户进得来，留得住，能发展。
当小商户的招商超过50%以后，我们就对于整个商业体的招商工作就确立了信心，那么大商户的招商就更加从容不迫。在租金和其他政策制定方面，也就有了更多的回旋空间。
对主力店要有新的认识
谈到商业体招商，就会谈到主力店招商。现在普遍对于主力店的认识就是主力百货和主力超市，还有影院。如果能轻松招到主力百货、主力超市，而且还有相当的租金收入，那么当然是好事情，但是如果招不到呢?或者对方条件过于苛刻呢?
万达百货平均每家店的销售额只有两亿左右，这与同规模的银泰、金鹰、开元等百货店相比差距很大，实际上做得并不好，如果仔细观察，你会发现多数去万达广场的客人是不会光临万达百货的。实际上是那些众多的特色店铺、品牌服装、特色餐饮、大歌星、万达影院、大玩家这些地方聚集了人气。
实际上很多购物中心对于院线、百货这些主力店实行的是免租金的形式，有的还要补贴装修费用，这么大的区域都是免租，那么收益就只有指望小商户了。
目前SHOPPING MALL去百货化也是一个很明显的趋势，越来越多的SHOPPING MALL开始了去百货化的进程。
我们不妨将目光多集中在所谓的次主力店身上，特别是那些非常适合三、四线城市的品牌，比如男装：花花公子、皮尔卡丹、七匹狼；女装：太和、红人、太平鸟、休闲装：堡狮龙、佐丹奴、真维斯；餐饮：德克士、真功夫等等。这些品牌有相当的知名度和影响力，而且适合三、四线城市人群的消费能力。这些品牌对于三、四线城市也有拓展的需求，相对要好谈的很多，而且租金收益远远好于吸引大牌入住。
敢于尝试自营商业
对于一些品牌市场反应良好的，完全可以自己代理下来做，投资也不是很大，比如加盟一家德克士餐厅，总投资200-300万元，2-3年就可以回本。剩下的就是长期、稳定的收益了。
如果一个三、四线城市购物中心，能够入驻上面这些品牌，本身就很具有吸引力了，因为一家百货店卖的也就是这些品牌。再辅助一些其他品牌、特色餐饮、服务类店铺，就是一家很好的购物中心了。
开发商可能觉得自己代理品牌很辛苦，可以选择像德克士这样的企业，几乎提供整套的服务、操作的培训指导以及材料的配送。
如果开发商决心再大一点，通过聘请专业的团队或者自己组建团队，自营百货。因为百货大多数属于租赁、联营性质，对于开发商资金和商品能力的要求不是特别高。但是对于经营意识和管理水平有一定的要求。
相对百货来说，超市自营比较难一些，可以选择适合当地消费市场，接地气的当地龙头 超市们也在不断寻找连锁和做大做强的机会，只要条件适当，完全可以招进来。一般给个负一层地下室就可以，租金上有所收益，也不占用黄金楼层。总比招什么沃尔玛、家乐福大润发实惠多了。
通过加大开发商自营面积，可以解决定位和招商之间的差异，容易做出特色，可以起到引领整体作用。
加强互动娱乐项目招商
中小城市与大城市相比，缺乏娱乐设施。引进对市民、年轻人的健康、平价、大众化的这类KTV，有助于带动商业体的人气，也有助于净化当地的娱乐环境。
一些不包含赌博性质健康的电玩娱乐项目、攀登类项目、儿童亲子互动项目等等都可以引进。
有的城市还没有一所像样的影院，也可以引进影院，但是要注意商业体前期策划时建筑预留，还要注意，影院现在的引进条件还是比较苛刻的。
健康、时尚、互动性强的体验式项目的引进，不仅有助于提升客流，提升顾客“粘度”，也是未来应对电子商务对于商业冲击的一个重要手段。
但是这类项目往往承受租金能力比较差，市场需要培养，短期内不可能有很大的效益，所以在招商政策、租金上应当给给予倾斜和扶持。
三、四线城市里的商业综合体特别是购物中心部分，基本的出发点就是做当地原有商业的升级版，而不是搞跨越式发展，只要接地气，适当超前，能吸引当地顾客消费，聚集基本人气，就能达到区域辐射得效果。